Palavra de quem entende: Usucapião Extrajudicial? Avanço ou retrocesso no novo CPC? Informe-se!

Por Raquel Bueno, professora de Direito Processual Civil do Gran Juris – Carreiras Jurídicas.

E finalmente o novo Código de Processo Civil foi sancionado pela Presidenta Dilma Rousseff, com pouquíssimos vetos, sendo a promessa de um ano de 2016 regido por normas procedimentais mais céleres, mais efetivas e adequadas, rumo ao alcance da tão sonhada ordem jurídica justa.

Por conseguinte, este estágio atual é de pura novidade, de reciclagem, atualização, dúvidas, aplausos e críticas. Nesse sentido, o presente estudo volta-se para a nova redação do artigo 1.071 do Novo CPC, que acrescenta o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), com a seguinte redação:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

1^oO pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
2^oSe a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
3^oO oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
4^oO oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
5^oPara a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
6^oTranscorrido o prazo de que trata o § 4^o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5^o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
7^oEm qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
8^oAo final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
9^oA rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Tal dispositivo permite o pedido da usucapião extrajudicial, perante o cartório de imóveis onde se situa o bem, não impedindo a utilização da via jurisdicional, todavia, não mais submetida tão pretensão a um procedimento especial de jurisdição contenciosa, mas a um procedimento comum.

Nesse sentido, desaparecerá a previsão atual constante dos artigos 941 a 945 do atual CPC, abaixo reproduzidos:

Art. 941. Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se Ihe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.

Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. (Redação dada pela Lei nº 8.951, de 13.12.1994)

Art. 943. Serão intimados por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios. (Redação dada pela Lei nº 8.951, de 13.12.1994)

Art. 944. Intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministério Público. – Grifou-se

Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.

Pois bem. Falar da usucapião é falar de uma das formas originárias de aquisição da propriedade de bens móveis, imóveis, bem como de outros direitos reais passíveis de prescrição aquisitiva. Acerca desta temática, preciosa é a contribuição do professor Carlos Roberto Gonçalves (p. 236-237, 2009):

“a propriedade, embora seja perpétua, não pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter o seu domínio, exercendo uma permanente atividade sobre a coisa possuída; a sua inação perante a usurpação feita por outrem, durante 10, 20 ou 30 anos, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito. De outro lado, à sociedade interessa muito que as terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os móveis sejam utilizados; mas um indivíduo que, durante largos anos, exerceu esses direitos numa coisa alheia, pelo seu dono deixada ao abandono, é também digno de proteção. Finalmente, a lei faculta ao proprietário esbulhado o exercício da respectiva ação para reaver a sua posse; mas esta ação não pode ser de duração ilimitada, porque a paz social e a tranquilidade das famílias exigem que os litígios cessem, desse que não foram postos em juízo num determinado prazo.”

Neste estudo, o núcleo essencial é a aquisição da propriedade imóvel, via usucapião extrajudicial. Entende-se que muitos procedimentos do atual CPC, que até então exigiam a atividade jurisdicional estatal, foram compartilhados com a esfera extrajudicial/administrativa, a exemplo do divórcio consensual e do inventário, desde que os sujeitos envolvidos fossem maiores e capazes, além da consensualidade, o que foi possível, graças à Lei 11.441/07, denominada Lei da Desburocratização dos procedimentos.

Ocorre que, neste mesmo desiderato, o Novo CPC foi mais ousado, permitindo a possibilidade de se obter a declaração de domínio de um bem imóvel, por meio da via extrajudicial/cartorária, decisão esta pouco prudente e temerária, como se passa a demonstrar, já havendo defensores da inconstitucionalidade deste novo dispositivo legal.

Caro leitor, segundo o artigo 944 do atual CPC, a intervenção do Ministério Público nas ações declaratórias de usucapião é obrigatória. Nesse diapasão, como tal intervenção foi suprimida na esfera administrativa, sem configuração de nulidade absoluta?

Ademais, em um país com tamanha desigualdade e uma péssima política fundiária, além da irregular divisão e ocupação do solo, tanto na área urbana quanto rural, resta indubitável que a usucapião é de interesse público, o que reclama a necessária intervenção do parquet, na condição de custos legis. Corroborando tal entendimento, afirma o autor Marcus Vinicius Rios Gonçalves (p. 313, 2013):

“É indispensável que seja intimado o Ministério Público quando se trata de usucapião de imóveis. A intervenção será como custos legis, e se justifica porque a ação repercute no registro de imóveis, do qual o parquet é fiscal permanecente. Desnecessária a manifestação do Ministério Público nas ações de usucapião de bens móveis.”

Outrossim, sem tecer juízos de valor acerca da função desempenhada pelos cartórios extrajudiciais, não se pode olvidar dos grandes escândalos envolvendo tais serventias, na lavratura e venda de registros imobiliários, inclusive sobre terras públicas, o que torna a nova realidade do CPC ora analisada alvo de infindáveis críticas, uma vez que o direito real de propriedade é ainda sagrado para o ordenamento jurídico pátrio, a exemplo das lições da Cidade Antiga, de Fustel de Coulanges.

Destarte, além de seu manto sagrado, o direito de propriedade é um direito fundamental, cuja exigência constitucional é que seja exercido em consonância com sua função social (artigo 5º, incisos XXII e XXIII, da Carta Magna), cláusula geral esta a ser preenchida em cada caso concreto pelo julgador, e não pelo Tabelião.

Nesse contexto, os próprios requisitos da usucapião exigem temperamentos que são da competência jurisdicional, tornando-se absurda a transferência desta análise ao oficial/tabelião do cartório imobiliário. Entre os requisitos essenciais, a toda e qualquer modalidade de usucapião, destacam-se: a posse ad usucapionem, mansa ou pacífica, contínua ou duradoura, o elemento anímico muito desenvolvido por Savigny e denominado animus domini, a coisa hábil, o atendimento do prazo legal, e a ação judicial declaratória.

Ocorre que, com a entrada em vigor da Lei 13.105/15 (Novo CPC), a parte interessada, denominado usucapiente, poderá optar pela via extrajudicial, se assim lhe aprouver, ou invocar a solução jurisdicional do Estado, cujo procedimento comum deverá ser adotado, uma vez que a ação declaratória de usucapião de terras particulares deixa de ser contemplada enquanto procedimento especial de jurisdição contenciosa.

Noutro giro, faz-se o seguinte questionamento: essa possibilidade de usucapião extrajudicial contempla todas as modalidades existentes? E a resposta, à primeira vista, é sim, uma vez que não há qualquer modalidade específica mencionada no artigo 1.071, do Novo CPC.

Ocorre que as modalidades especiais (usucapião especial urbana individual, coletiva, especial rural e a usucapião relâmpago, ou pró-família, ou ainda conjugal) exigem requisitos específicos como o requisito negativo de não ser o usucapiente proprietário de outro imóvel urbano ou rural, finalidade de moradia ou moradia e trabalho, além do conceito abstrato de abandono do lar, o que exige uma análise essencialmente jurídica e que compete ao magistrado, sendo pouco provável que os tabeliões tenham preparo para tanto, o que pode culminar em flagrantes injustiças.

Pois bem, pode-se defender que o dispositivo 1.071 do Novo CPC veio substituir os artigos 941-945 do atual CPC, razão pela qual sua incidência estaria restrita às modalidades extraordinária e ordinária, regendo-se a usucapião especial urbana individual e coletiva, e a usucapião especial rural por leis antigas, mas específicas, a exemplo do Estatuto da Cidade e Estatuto da Terra, sendo que aquele menciona que o procedimento deve ser sumário, reconhecendo-se a legitimidade extraordinária da associação de moradores da comunidade (regularmente constituída), além de ser possível, excepcionalmente, alegar a usucapião como matéria de defesa e obter o mesmo “efeito” de uma questão principaliter tantum (registro da sentença positiva no cartório de imóveis), entre outras peculiaridades.

Acerca da usucapião prevista na Lei 10.257/01, destacam-se os artigos abaixo:

Art. 9^oAquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (…)

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

1^oO possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
2^oA usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
3^oNa sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.(…)

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

1^oNa ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público. – Destacou-se
2^oO autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis. – Destacou-se

Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário. – Destacou-se

Todavia, mesmo com a consideração acima, ainda assim, causa certa angústia ver a pretensão em tela ser solucionada extrajudicialmente, uma vez que a modalidade extraordinária e ordinária também exigem requisitos que demandam uma análise de conceitos abertos e atribuíveis ao magistrado, sob a perspectiva do Neoconstitucionalismo e do Formalismo Valorativo. Dentro deste contexto, passa-se à análise da usucapião extraordinária. Preceitua o artigo 1.238 do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. – Grifou-se

Acerca do dispositivo supramencionado, qual a “competência” e nível de preparo do Tabelião para valorar as mencionadas obras ou serviços de caráter produtivo? Mas não é só isso. A usucapião ordinária também possui seus óbices, conforme se depreende da leitura do artigo 1242 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Destacou-se

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.” – Destacou-se

Assim, relegar à esfera extrajudicial a análise de questões tão peculiares conduz a um quadro de insatisfação e insegurança, mesmo que o ato cartorário possa ser questionado de forma ulterior e judicialmente, até porque os registros imobiliários no Brasil gozam de presunção relativa de propriedade, com exceção do Registro Torrens (Enunciado 502 da Jornada de Direito Civil).

Outro ponto que não pode passar despercebido é a necessidade do advogado no procedimento de usucapião extrajudicial, o que torna a utilização desta via um pouco dificultosa para os beneficiários da Justiça gratuita, uma vez que a Defensoria Pública em todo país ainda é precária e não dispõe de material humano suficiente para o cumprimento de todas as suas incumbências de índole constitucional e da legislação específica da carreira, mostrando-se a inovação distante dos anseios da população de baixa renda.

Além disso, o dispositivo em questão, do Novo CPC, ainda estabelece, em seu inciso I, a necessidade do usucapiente atestar o tempo de sua posse e de seus antecessores (accessio possessionis), conforme o caso e circunstâncias. Neste ponto indaga-se: como promoveria o Tabelião a oitiva de testemunhas neste procedimento, haja vista que a prova testemunhal é sempre muito utilizada nestes casos? Teria ele preparo e “competência” para indeferir testemunhas em caso de incapacidade, suspeição e impedimento? Quais critérios deverá seguir o Tabelião para o acolhimento de uma prova testemunhal? A ele se aplicaria, por analogia, o Princípio do Livre Convencimento Motivado?

Estas são questões que ainda atormentam o operador do direito, frente a esta inovação, e que reclamam uma solução adequada, sob pena de total insegurança jurídica, ou ainda, esvaziamento do instituto, sua inaplicabilidade.

Desta forma, ao ler o artigo da lei em testilha, percebe-se que este visa uma verdadeira modalidade de usucapião extrajudicial consensual, uma vez que, a impugnação, manifestação contrária dos interessados (em sentido amplo), e até mesmo o silêncio destes implica discordância e remessa do “processo administrativo” ao âmbito jurisdicional, o que torna tal inovação de restrita aplicabilidade prática, uma vez que as demandas envolvendo perda e aquisição de propriedade são litigiosas por natureza.

Além disso, a opção pela via extrajudicial pode representar “perda de tempo” ao interessado (usucapiente), visto que, caso reste impugnada sua pretensão, até pelo silêncio da parte contrária, a via jurisdicional será acionada compulsoriamente, seguindo-se um procedimento complexo e longo (ordinário), que poderia ter sido invocado prima facie, com a economia do tempo, tão efêmero, fugaz e valioso para a sociedade atual.

Outrossim, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos passa a pertencer a um capítulo que trata de registros de propriedade imóvel, sua retificação, averbação, anulação por decisão judicial, e até mesmo abertura de matrícula de imóvel, tratando-se de procedimentos que não podem se equiparar à seriedade da usucapião, ainda mais em um país no qual a disputa por terras já culminou no derramamento do sangue de muitos inocentes, dentre outras razões, pela inércia estatal.

Por todas essas razões, data maxima venia, ousa-se discordar desta novidade trazida pelo novo CPC, haja vista que a realidade sócio cultural atual não está preparada para recepcionar esta ousada e inovadora realidade legislativa, havendo real descompasso entre a norma e os reais anseios de seus destinatários neste ponto.

Referências Bibliográficas:

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 2009, v. 05.

RIOS GONÇALVES, Marcus Vinícius. Novo curso de direito processual civil: processo de conhecimento (2ª parte) e procedimentos especiais. São Paulo: Saraiva, 2013, volume 02.

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Raquel Bueno é formada em Direito pela Universidade Católica de Brasília, Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Cândido Mendes-RJ, Mestranda em Direito na Universidade Católica de Brasília, professora de Direito Civil da graduação da Universidade Católica de Brasília e IESB, da pós graduação em Direito Civil da UniEvangélica de Anápolis-GO e professora de Direito Civil e Processo Civil do Grancursos On line. Advogada.

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