STJ reconhece recibo de compra e venda em usucapião ordinária!

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o recibo de compra e venda de um imóvel é um documento hábil para configurar o justo título em caso de usucapião ordinária.

Este entendimento permite que possuidores que detêm apenas esse tipo de comprovante busquem o reconhecimento da propriedade, conforme as regras do artigo 1.242 do Código Civil. Continue e leitura para saber mais sobre a decisão e seu impacto na prática!

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Usucapião ordinária: entenda o caso e a controvérsia

O processo teve início com uma ação de usucapião ordinária movida por uma mulher que reside em um imóvel em Aracaju desde 2014. No ajuizamento, ela apresentou um recibo de compra e venda no valor de R$ 16.000,00 para comprovar a aquisição onerosa e a posse exercida por mais de sete anos até a data da distribuição da ação.

Na ocasião, o caso foi julgado improcedente pelo juízo de origem e, de igual modo, a sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Sergipe, o qual entendeu que o recibo não possuía a natureza jurídica de justo título. Para aquela corte, apenas contratos de promessa de compra e venda celebrados com o proprietário registral ou com quem tivesse promessa registrada poderiam preencher tal requisito — entendimento que foi questionado e, então, submetido à análise da Corte Superior.

Natureza jurídica e requisitos da usucapião ordinária

Ao analisar o caso, a fundamentação da ministra relatora, Nancy Andrighi, destacou que a sentença na ação de usucapião possui caráter declaratório. Isso significa que o direito de propriedade nasce no instante em que o possuidor cumpre os requisitos previstos na lei, servindo a decisão judicial e o seu registro posterior apenas para formalizar uma situação jurídica pré-existente.

Para a modalidade de usucapião ordinária, a legislação exige:

• Posse mansa, pacífica e contínua pelo período de 10 (dez) anos;
• Boa-fé do possuidor; e
• Existência de justo título.

O prazo pode ser reduzido para cinco anos se houver aquisição onerosa com base em registro posteriormente cancelado, desde que o local seja moradia do possuidor ou receba investimentos sociais e econômico.

A interpretação extensiva do conceito de justo título

O STJ decidiu que o justo título não deve ser confundido com o documento idôneo (isto é, “perfeito”) para a transferência da propriedade, já que, caso o título fosse formalmente impecável, a parte já seria proprietária ou poderia utilizar a adjudicação compulsória, tornando a usucapião um instituto sem aplicação prática.

O tribunal entendeu que o título é o fundamento jurídico que leva o possuidor a crer que a posse é legítima e, portanto, o recibo de compra e venda, ao demonstrar a vontade de transmitir o domínio, atende à função social da propriedade e ao direito à moradia.

Usucapião ordinária: impactos no Exame de Ordem e concursos públicos

Na prática, essa decisão facilita a regularização imobiliária para pessoas que possuem apenas documentos simples de quitação, sem a escritura pública. Para candidatos de concursos públicos e do Exame de Ordem, o tema usucapião merece atenção por ser recorrente em Direito Civil e Direitos Reais.

É necessário observar que o STJ consolidou uma interpretação extensiva do artigo 1.242 do Código Civil, afastando o excesso de formalismo. Então, o ponto principal para provas é a distinção entre o documento formal e o fundamento jurídico (justo título), reafirmando que o recibo de pagamento é prova suficiente do elemento subjetivo e da boa-fé necessários para a usucapião ordinária.

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