Jurisprudência 11 – Falência do Locatário e a Continuidade da Fiança

TERCEIRA TURMA

PROCESSO	REsp 1.634.048-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 28/3/2017, DJe 4/4/2017.
RAMO DO DIREITO	DIREITO CIVIL
TEMA	Fiança em locação de imóvel urbano. Prorrogação por prazo indeterminado. Manutenção da fiança. Irrelevância da falência do locatário.

DESTAQUE

A decretação de falência do locatário, sem a denúncia da locação, nos termos do art. 119, VII, da Lei n. 11.101/2005, não altera a responsabilidade dos fiadores junto ao locador.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR

A questão a ser apreciada consiste em determinar se, havendo a falência da locatária, a fiança de contrato de locação deve ser prorrogada, até a entrega das chaves, ou extinta, à luz do art. 39 da Lei n. 8.425/91. No julgamento dos EREsp 566.633/CE, em 22 de novembro de 2006, este Superior Tribunal passou a admitir a prorrogação da fiança nos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato, normalmente valendo-se a expressão “até a entrega das chaves”. Houve uma alteração significativa no entendimento anteriormente existente, segundo o qual “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu” (Súmula 214/STJ). Em 2009, refletindo a entendimento consolidado neste STJ, a redação do citado art. 39 foi alterada para prever expressamente que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Vale destacar que na hipótese analisada, o fato de a locatária ter tido sua falência decretada poucos meses após a celebração do contrato de locação é incapaz de alterar a consequência jurídica da cláusula de fiança. De fato, o art. 119 da Lei n. 11.101/2005 dispõe expressamente que a falência do locador não resolve o contrato de locação e, na falência do locatário, o administrador judicial poderia denunciar o contrato de locação a qualquer tempo, mas, não tendo ocorrido a mencionada denúncia, os fiadores permanecem vinculados ao contrato de locação, mesmo com a decretação de falência do locatário. Com isso, não se estaria ampliando, por meio de interpretação extensiva, o escopo do afiançado, pois os fiadores permanecem vinculados aos exatos termos do que foi celebrado originariamente. Portanto, mesmo com a decretação da falência – ante a ausência de denunciação do contrato de locação – os fiadores permanecem obrigados junto ao locador, nos exatos termos da fiança originariamente prestada no momento da celebração do contrato de locação.

Vamos analisar as regras!
A fiança é uma espécie de caução, está dividida em real e pessoal. A real é considerada um direito real e está disciplinada como hipoteca, penhor ou anticrese. A pessoal é um direito obrigacional, que pode ser tanto uma fiança como um aval. a) fidejussória ou pessoal: tem o credor título assinado por outrem que lhe assegure que, se o devedor não cumprir sua obrigação, ele a satisfará (fiança ou aval); ou b) real: consiste no devedor, ou alguém por ele, destinar um bem para garantir o cumprimento da obrigação. Não cumprida a obrigação, o bem será executado. Não proporciona ao credor o direito de usar e gozar da coisa gravada, tampouco de usufruir de seus frutos e produtos. Fica para o credor uma situação cômoda, pois poderá executar o bem quando o devedor não pagar a dívida (AQUINO, 2009, p. 223).
Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. Se o fiador se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído.
A fiança situa-se dentre os negócios jurídicos de garantia, ou seja, é uma forma de caucionar a obrigação pactuada no negócio (MARTINS, 2010, p. 305), podendo ser pessoal ou fidejussória – tanto pode ser livremente pactuada pelas partes (fiança convencional – arts. 818 a 839 do CC) quanto resultar de imposição legal (fiança legal – art. 495 do CC) ou ser determinada por ordem judicial (art. 835, CPC – fiança judicial).
Veja o entendimento jurisprudencial do STJ acerca da caução:
A caução é uma garantia que tanto pode ser real como pessoal. A caução pessoal é também conhecida como fiança. A fiança, prestada no próprio contrato, está aperfeiçoada, configurando título executivo extrajudicial, nos termos do art. 585, III, do Código de Processo Civil, dispensada, desse modo, a exigência da assinatura das duas testemunhas, a que se refere o inciso II do mesmo artigo. (BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 135475 / SP ; Rel. Min.Carlos Alberto Menezes Direito, 3ª Turma, DJ 24-08-1998).
Na fiança surgem as seguintes figuras: o credor, o devedor e o fiador. Daí a seguinte significação: por meio dela, uma pessoa (fiador) se obriga a pagar a outra (credor) o que esta deve a uma terceira pessoa (devedor). Por isso, o STJ tem o entendimento de que “o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência”. (BRASIL. REsp 151.071/MG, Sexta Turma, julgado em 25/11/1997, DJ 19/12/1997).
A Súmula 214 do STJ determina que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Contudo, o STJ, na sua atual composição, modificou o entendimento no sentido de que “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram a avença”, ou seja, a obrigação se mantém até a efetiva entrega das chaves (BRASIL. EREsp 566.633/CE, Terceira Seção, julgado em 22/11/2006, DJe 12/3/2008).
Em 2009, a redação do art. 39 da Lei n. 8.425/1991 foi alterada para prever expressamente que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”, refletindo o entendimento consolidado neste Superior Tribunal de Justiça.
A questão se pondera na situação de o locatário ter a sua falência decretada: qual seria a situação do contrato de locação e, por consequência, qual a situação do contrato de fiança?
O art. 119 da Lei n. 11.101/2005 dispõe expressamente que a falência do locador não resolve o contrato de locação e, na falência do locatário, o administrador judicial poderia denunciar o contrato de locação a qualquer tempo.
Assim, na situação de falência do locatário, há incidência de três situações: (a) o falido poderá manter a locação do bem, podendo denunciar o contrato a qualquer tempo; (b) o locador não poderá interpelar o falido quanto ao prazo em que se manterá com o bem; (c) denunciado o contato pelo administrador judicial, não caberá indenização, nem multa contra a massa falida.
Sendo falido o locatário, o valor dos aluguéis poderá ser cobrado da seguinte forma: (a) dos fiadores, obedecendo o benefício de ordem; (b) do locatário, no processo de falência: (b1) os valores antes da decretação de falência serão créditos quirografários; (b2) os vencidos após a decretação da falência serão créditos extraconcursais; (b3) se a locação for essencial à continuação dos negócios dos falidos, após a decretação da falência, os créditos poderão ser pagos em dinheiro pela massa falida na forma do art. 150 da LFRE.
Dessa forma, os fiadores permanecem vinculados ao contrato de locação, mesmo com a decretação de falência do locatário, visto que não se encontra encerrado.
Como a situação poderia ser cobrada em concurso público, observando a questão da zona de exclusividade nos contratos de representação comercial:
Marcondes Silva celebrou com a empresa de Imobiliária Casa Linda Ltda. um contrato de locação, tendo como fiador o senhor Manuel. Assim, segundo a jurisprudência do STJ, assinale a alternativa correta.

A decretação de falência do locatário, sem a denúncia da locação, da LFRE, não altera a responsabilidade dos fiadores junto ao locador.
A caução pessoal é também conhecida como fiança, por isso se trata de um direito real.
Se o afiançado se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído.
O administrador judicial poderia denunciar o contrato de locação a qualquer tempo, mas, tendo ocorrido a mencionada denúncia, os fiadores permanecem vinculados ao contrato de locação, mesmo com a decretação de falência do locatário.

Gabarito: letra A.
Justificativa:
BRASIL. REsp 1.634.048-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 28/3/2017, DJe 4/4/2017.
REsp 1.634.048-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 28/3/2017, DJe 4/4/2017.
Referências:
AQUINO, Leonardo Gomes de. Garantias Reais: Disposições Gerais do Penhor, da Hipoteca e da Anticrese. Revista de Direito Privado. n. 39. São Paulo: RT, jul-set. 2009, p. 222-248.
BRASIL. EREsp 566.633/CE, Terceira Seção, julgado em 22/11/2006, DJe 12/3/2008
BRASIL. REsp 1.634.048-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em 28/3/2017, DJe 4/4/2017.
BRASIL. REsp 151.071/MG, Sexta Turma, julgado em 25/11/1997, DJ 19/12/1997.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 135475 / SP ; Rel. Min.Carlos Alberto Menezes Direito, 3ª Turma, DJ 24-08-1998.
MARTINS, Fran. Contratos e obrigações mercantis. 16ªed. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
STJ. Súmula 214.

Leonardo Aquino – Direito Empresarial – Advogado
Mestre em Direito. Pós-Graduado em Direito Empresarial. Pós-graduado em Ciências Jurídico Empresariais. Pós-graduado em Ciências Jurídico Processuais. Especialização em Docência do Ensino Superior. Autor na área jurídica, colunista e articulistas em diversas revistas nacionais e internacionais. Autor dos Livros: (1) Curso de Direito Empresarial: Teoria geral e direito societário; (2) Legislação aplicável à Engenharia; (3) Propriedade Industrial. Conferencista. Tem experiência na área de Direito, com ênfase em Direito Empresarial. Colaborador na Rádio Justiça. Membro da Comissão de Direito Empresarial da OAB/DF. Presidente da Comissão Nacional de Direito Empresarial da ABA. Professor do Uniceub, do Unieuro e da Escola Superior de Advocacia ESA/DF. Advogado.

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