Adjudicação compulsória e imprescritibilidade no STJ!

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.196.855/RJ, firmou um entendimento de grande relevância para o Direito Imobiliário: quando a adjudicação compulsória se torna materialmente inviável e a obrigação é convertida em perdas e danos, essa pretensão indenizatória também não se sujeita a prazo prescricional.

A decisão, relatada pela Ministra Nancy Andrighi e aprovada por unanimidade pela Terceira Turma, encerrou décadas de um litígio originado em um contrato celebrado nos anos 1970 e traz implicações diretas para quem estuda ou atua na área. Continue a leitura para entender!

Clique aqui para seguir o canal do Gran no Whatsapp!

Adjudicação compulsória: entenda o caso

O caso analisado pelo STJ tem origem em uma escritura pública de promessa de compra e venda firmada em 27 de dezembro de 1971, cujo objeto era a sala de um empreendimento imobiliário. O comprador adquiriu uma fração ideal de 0,127% do terreno, com prazo contratual de construção de 34 meses a partir de maio de 1972.

O empreendimento, contudo, jamais foi concluído — e a licença de obra foi cassada, tornando impossível a entrega do imóvel prometido. O contrato continha cláusula expressa prevendo a resolução do negócio caso a incorporação não se consumasse no prazo estipulado.

Diante desse cenário, o promitente comprador ajuizou ação de adjudicação compulsória em 25 de maio de 2018, formulando, subsidiariamente, pedido de adjudicação da fração ideal do terreno ou, ainda, a conversão da obrigação em perdas e danos a serem apuradas em liquidação de sentença.

A sentença de primeiro grau julgou o pedido improcedente por ausência de comprovação do pagamento integral das parcelas. Todavia, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu provimento à apelação e condenou os réus à restituição dos valores comprovadamente pagos, com juros de mora e correção monetária.

Diante da decisão do TJRJ, os demandados interpuseram recurso especial alegando prescrição tanto da pretensão de devolução das parcelas quanto da pretensão indenizatória pelos prejuízos decorrentes da não conclusão do empreendimento.

Fundamentos legais e natureza jurídica da adjudicação compulsória

Para compreender a decisão do STJ, é necessário partir do regime legal da adjudicação compulsória, previsto nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, segundo o qual, (i) havendo promessa de compra e venda celebrada sem cláusula de arrependimento e registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel e (ii) o titular desse direito real passa a possuir a faculdade de exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, de requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Trata-se de um instituto viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda, e seu objetivo é constituir um direito real, transferindo a propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço.

Em termos processuais, a ação de adjudicação compulsória busca a prolação de uma sentença constitutiva que substitua a declaração de vontade que o promitente vendedor se recusa a emitir.

Discute-se, em última análise, uma obrigação de fazer, já que o promitente vendedor tem o dever de outorgar a escritura definitiva, e o ordenamento jurídico oferece ao comprador mecanismos para forçar esse resultado independentemente da cooperação do devedor.

👉 Saiba mais sobre obrigações aqui!

A conversão em perdas e danos quando o cumprimento específico é inviável

O Código Civil, no artigo 248, dispõe que, se a prestação do fato se tornar impossível por culpa do devedor, este responderá por perdas e danos. O artigo 499 do CPC, por sua vez, determina que a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de resultado prático equivalente.

O STJ já havia consolidado, em precedentes anteriores, que a conversão em perdas e danos pode ocorrer de forma automática quando inviável o cumprimento específico da obrigação, ainda que sem pedido explícito da parte (REsp 1.982.739/MT; AgInt no AREsp 228.070/MG).

No caso concreto, a impossibilidade do cumprimento específico era evidente, pois o empreendimento não existia, a licença de obra havia sido cassada e não havia como transferir ao comprador o imóvel prometido.

A conversão da obrigação em perdas e danos foi, portanto, a consequência natural do inadimplemento verificado.

A imprescritibilidade da adjudicação compulsória e sua extensão às perdas e danos

O cerne do debate no recurso especial dizia respeito à prescrição. Os recorrentes sustentavam que, mesmo reconhecida a imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória, a pretensão indenizatória decorrente de sua conversão em perdas e danos estaria sujeita ao prazo prescricional geral previsto no Código Civil, e que esse prazo já havia terminado.

Entretanto, o STJ afastou essa tese partindo do entendimento já consolidado de que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional.

Esse posicionamento, firmado em precedentes da Corte ressalva apenas a hipótese em que terceiro adquire o imóvel por usucapião, caso em que o direito à adjudicação compulsória deixa de existir em razão da prescrição aquisitiva. Fora dessa exceção, a adjudicação compulsória é imprescritível.

A partir dessa premissa, o acórdão construiu o raciocínio seguinte: se a pretensão principal é imprescritível, a pretensão substitutiva, que decorre da impossibilidade de cumprir a obrigação original, também o deve ser.

O voto da relatora invocou o princípio lógico expresso pela locução latina “a maiori, ad minus” para sustentar que o que vale para o mais deve prevalecer para o menos. Se o direito à transmissão da propriedade em si não prescreve, o direito à indenização pela impossibilidade de obtê-la tampouco pode prescrever.

O acórdão também ressaltou que a conversão em perdas e danos não transforma a natureza da pretensão. Trata-se de um reflexo do acolhimento da pretensão original, substituída por uma prestação pecuniária que não se confunde com uma ação autônoma de reparação por ilícito civil ou enriquecimento sem causa (hipóteses que, aí sim, estariam sujeitas aos prazos do artigo 206, parágrafo 3º, incisos IV e V, do Código Civil).

O que muda na prática e em concursos?

Na prática, a decisão consolida a proteção do promitente comprador em situações de inadimplemento contratual pelo promitente vendedor, inclusive quando o cumprimento específico da obrigação torna-se objetivamente inviável.

O comprador que pagou pelo imóvel e viu o empreendimento fracassar não perde a pretensão indenizatória pelo simples decurso do tempo, desde que preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória na origem. Isso abrange, como o caso demonstra, situações que remontam a décadas.

A prescrição somente poderá ser oposta se terceiro houver adquirido o imóvel por usucapião, hipótese em que a pretensão originária deixa de ser juridicamente viável.

Para provas da OAB e concursos públicos, o julgado reforça pelo menos quatro pontos que costumam ser cobrados: (i) a adjudicação compulsória é imprescritível, ressalvada apenas a usucapião por terceiro; (ii) a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, quando inviável o cumprimento específico, pode ocorrer de ofício, sem pedido expresso; (iii) essa conversão não caracteriza julgamento extra petita; e (iv) a imprescritibilidade da pretensão principal estende-se à pretensão substitutiva, por consequência lógica.

A distinção entre a ação de adjudicação compulsória convertida em perdas e danos e a ação autônoma de reparação civil, que segue os prazos do artigo 206 do Código Civil, é um ponto de atenção que pode aparecer em questões que exploram a diferença de regime entre essas hipóteses!

Prepare-se com o Gran: Assinatura Ilimitada 11

Assine agora e receba acesso IMEDIATO a plataforma que mais aprova em concursos públicos e, o melhor, com acesso às 5 novidades da plataforma: Cronograma com 1 clique, Raio-X, Jornada do Aprovado, Legislação Comentada e a Revisão Inteligente. Faça o teste por 7 dias. O Gran está comprometido com a sua preparação! Satisfação garantida ou seu dinheiro de volta!

*Os cursos para OAB, CFC e Residências não estão disponíveis na Assinatura Ilimitada.