Regressiva OAB 100 dias (Dica 47) – Direito Civil: Professor Eduardo Galante

Olá pessoal. Tudo bem? Fortalecidos para a caminhada da aprovação no Exame de Ordem? Bem… Sou o Professor Eduardo Galante e estou aqui para trazer algumas dicas para a 1ª fase do Exame de Ordem sobre a disciplina Direito Civil.
Mas antes mesmo de iniciarmos, gostaria de deixar uma mensagem cujo conteúdo representa o que deve ser a nossa caminhada para aprovação: “Você Mesmo:
lembre-se de que você mesmo é o melhor secretário de sua tarefa, o mais eficiente propagandista de seus ideais, a mais clara demonstração de seus princípios, o mais alto padrão do ensino superior que seu espírito abraça e a mensagem viva das elevadas noções que você transmite aos outros. Não se esqueça, igualmente, de que o maior inimigo de suas realizações mais nobres, a completa ou incompleta negação do idealismo sublime que você apregoa, a nota discordante da sinfonia do bem que pretende executar, o arquiteto de suas aflições e o destruidor de suas oportunidades de elevação – é você mesmo. Chico Xavier!”.
Normalmente, falo sempre que uma boa maneira de complementar os estudos para realização da 1ª fase do Exame de Ordem é utilizar a técnica que preconiza a aprendizagem por meio de sínteses (resumos ou dicas). É nesse sentido que desejo contribuir com a sua preparação e para tanto apresento mais um texto sobre a Disciplina de Direito Civil, texto esse elaborado com base em pontos recorrentes do Exame. Vamos lá.

 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
 
1ª) CONCEITO:
– É o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar -lhe certo preço em dinheiro. Gera apenas obrigações. A transferência do domínio depende da tradição, para os móveis (CC, art. 1.226), e do registro, para os imóveis (art. 1.227).
 
2ª) NATUREZA JURÍDICA
– É bilateral ou sinalagmático, uma vez que gera obrigações recíprocas.
– É consensual, visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa.
– É oneroso, pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício.  – É, em regra, comutativo, porque as prestações são certas, embora se transforme em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco.
– É, em regra, não solene, de forma livre, malgrado em certos casos seja solene, exigindo-se escritura pública (art. 108).
 
3ª) ELEMENTOS

• Consentimento:

a) Deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico.

b) Deve recair sobre a coisa e o preço.

c) Requer capacidade das partes. As incapacidades dos arts. 3º e 4º do CC são supridas pela representação, pela assistência e pela autorização do juiz.

d) Exige, também, capacidade específica para alienar (poder de disposição) e, em alguns casos, legitimação para contratar.

• Preço:

a) Deve ser determinado ou determinável.

b) Pode ser fixado pela taxa do mercado ou de bolsa, em determinado dia e lugar (art. 486).

c) Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489).

d) Pode a fixação ser deixada ao arbítrio de terceiro (art. 485).

e) Se não estabelecido critério para sua fixação, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488).

f) Deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro.

g) Deve ser sério e real, e não vil ou fictício.

• Coisa:

a) Deve ter existência, ainda que potencial, como a safra futura, p. ex.

b) Deve ser individuada ou suscetível de determinação no momento da execução.

c) Deve ser disponível, isto é, não estar fora do comércio.

 
4ª) EFEITOS

• Principais:

a)Gera obrigações recíprocas para os contratantes;

b)Acarreta a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção.

• Secundários:

a) A responsabilidade pelos riscos (art. 492); b) a repartição das despesas (art. 490);

b) O direito de reter a coisa ou o preço (art. 491).

 
5ª) LIMITAÇÕES

• Venda de ascendente a descendente:

a) É anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (art. 496).

b) A finalidade da vedação é evitar doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda.

c) A forma da anuência será a mesma do ato a ser praticado (art. 220).

d) Cabe ao juiz nomear curador especial ao descendente menor ou nascituro (art. 1.692), bem como suprir o consentimento, se a discordância foi imotivada.

• Pessoa que deve zelar pelos interesses do vendedor: O art. 497 do CC nega legitimação a certas pessoas que têm, por dever de ofício, de zelar pelos bens alheios, com a finalidade de manter a isenção de ânimo, p. ex., do tutor, do curador, do administrador, do juiz etc.
• Parte indivisa em condomínio: O condômino não pode alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Se preterido, poderá este exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, no prazo decadencial de cento e oitenta dias, efetuando o depósito do preço pago e havendo para si a parte vendida ao terceiro (art. 504). A regra aplica -se também ao coerdeiro (art. 1.795).
• Venda entre cônjuges: O art. 499 do CC considera “lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”. No regime da comunhão universal, tal venda mostra -se inócua. Nos demais regimes, o sistema não impõe proibição. É inadmissível a doação entre cônjuges casados no regime da separação legal ou obrigatória.

 
6ª) VENDAS ESPECIAIS

• Venda mediante amostra: Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender -se -á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a ela correspondem (art. 484). Prevalece a amostra, se houver diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (parágrafo único).
• Venda ad corpus e ad mensuram:

a) Na venda ad corpus, o imóvel é adquirido como um todo (Chácara Palmeiras, p. ex.), sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões, que não têm influência na fixação do preço.

b) Na venda ad mensuram, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel. Se a área não corresponder às dimensões dadas, cabe a ação ex em pto ou ex vendito para exigir a complementação. Se esta não for possível, cabe o ajuizamento da ação redibitória ou da quanti m inoris.

 
7ª) CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA

• Da retrovenda: Constitui um pacto acessório, pelo qual o vendedor reserva -se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (art. 505). Caracteriza-se como condição resolutiva expressa.
• Da venda a contento e da sujeita a prova: Constituem cláusulas que subordinam a eficácia do contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa, ou se não tiver esta as qualidades asseguradas pelo vendedor e for inidônea para o fim a que se destina (arts. 509 e 510).
• Da preempção: A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa constitui exemplo de preferência ou prelação legal. A preferência convencional resulta de um acordo de vontades, em que o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, para que este use o seu direito de prelação (o mesmo que preferência) na compra, tanto por tanto (arts. 513 a 520).
• Da venda com reserva de domínio: É modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço (CC, art. 521).
• Da venda sobre documentos: Espécie de venda na qual a tradição da coisa é substituída pelo seu título representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529).

 
Bem pessoal… Acredito que com essas dicas vocês terão condições de fomentar os seus estudos para enfrentar a 1ª fase do Exame de Ordem.
ESTUDAR E TRANSFORMAR!
OBRAS CONSULTADAS PARA ELABORAÇÃO DO PRESENTE RESUMO:
– AMARAL, Francisco. Direito Civil – Introdução. Rio de Janeiro: Renovar
COELHO, Fábio Ulhôa. Curso de Direito Civil. Vol I. São Paulo: Saraiva.
FIÚZA, César. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey.
GOMES, Orlando. Introdução ao Direito Civil. Rio de janeiro: Forense.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro – Parte Geral. São Paulo: Saraiva.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Volume 1. Rio de Janeiro: Forense
ROSENVALD, Nelson e FARIA, Cristiano Chaves. Direito Civil – Teoria Geral. Rio de Janeiro: Lúmen Júris.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Parte Geral. São Paulo: Atlas
 
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Eduardo Galante é Mestre em Direito pela Universidade São Carlos, mestrando em Educação pela Universidade da Cidade de São Paulo – UNICID, especialista em Direito Civil, Direito Processual Civil, Direito Constitucional, Direito Administrativo e em Direito Penal pela Faculdade Processus. Graduado em Direito e em Secretariado. Professor de cursos de pós-graduação e de graduação em faculdades de Brasília, tendo ministrado disciplinas, como: Direito Civil, Direito Processual Civil, entre outras. Ministra cursos preparatórios para concursos públicos e para o Exame da Ordem. É professor em cursos de extensão e de atualização na área jurídica. Palestrante, instrutor e consultor para certames públicos. Servidor Público há 25 anos.
 
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